腾讯智慧房产北京1月3日讯 （黄小妹）如果要用一首主题曲形容2018年北京土地市场，那就是一曲《凉凉》。
北京中原数据显示，2018年北京供应土地68宗，供应面积878.63万㎡，环比2017年下降37%；成交63宗，成交面积783㎡，环比2017年下降28%，成交总额1678亿元，环比2017年下降36%。平均成交楼面价2.14元/㎡。年度溢价率14%，为近5年的最低值。
根据《北京市2018年建设用地供应计划》今年北京市建设用地计划供应总量为4300万㎡，其中住宅用地（不含保障房）计划供应650万㎡。从供应计划完成率来看，2018年住宅用地供应计划完成率为114%。
住宅用地方面，2018年北京住宅用地累计供应59宗，供应总面积737.88万㎡，环比2017年下降40%；成交52宗，成交面积624万㎡，环比2017年下降36%；平均楼面价为2.34万元/㎡。总成交金额1467.48亿，环比2017年下降39%。平均溢价率为15%，环比下降11%。
在今年成交的52宗住宅用地中，限价房用地41宗，成交面积496.92万㎡，占比总成交面积的79.6%。共有产权用地成交10宗，成交面积114.94万㎡，占总成交面积的18.4%。
商服用地方面，2018年北京累计成交11宗，成交面积159万㎡，成交金额210亿元，溢价率仅为3%。
整体来看，2018年，房企在京拿地日趋理性。北京土地成交额环比降近4成，并且成交地块的平均溢价率不高。
首先我们先来看看，《2018年北京成交地块之最》。
01成交总价最高地块
2018年北京成交总价最高地块为北京市朝阳区奥林匹克公园中心区B23等地块，规划用途为B4综合性商业金融服务业用地、F3其他类多功能用地。该地块总成交额86.63亿元，综合楼面价17803万元/平，拿地时间2018年11月5日，竞得方为北京北辰实业集团有限责任公司。
其次为丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块，2018年11月26日被中铁诺德以成交总价70.2亿元竞得，综合楼面价42942元/平。该地块销售均价不超过67702元/平米，最高销售单价不得超过71087元/平米。
第三为昌平区沙河镇七里渠南北村土地一级开发项目CP00-1600-0015等地块，69亿元，摘得者首开+华润+建工联合体。该地块限价54197元/平，最高限价不得超过56907元/平。
02土地成交楼面价最贵地块
2018年成交地块中成交楼面价最高的为首创+远洋联合体所拍之地：朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块。拿地时间2018年1月4日，商品住房销售均价不超过68924元/平方米，且最高销售单价不得超过72370元/平方米，溢价率为9.3%。
其次是旭辉+中粮联合所拿的地：朝阳区孙河乡北甸西村2902-14地块，拿地时间2018年1月17日，商品住房销售均价不超过68924元/平方米，且最高销售单价不得超过72370元/平方米，溢价率仅是1.02%。
2018年北京土地市场还有哪些看点？
01 远郊区成土地供应主力 顺义大兴分别摘得冠军、亚军
2018年成交的52宗住宅地块中，大部分位于远郊区，城六区的土地资源越来越稀缺，伴随着城市基础设施的完善，远郊区的土地交易成北京土拍市场的主力军。
据统计，全年成交的住宅地块中，仅有13宗位于城六区，占总地块的25%。其中，朝阳区6宗地、丰台区5宗地、海淀区及石景山区各1宗地。
北京远郊区则有39宗住宅用地完成交易。其中顺义和大兴以9宗和7宗成交地块数分别夺得冠军和亚军；紧跟其后的为昌平和房山。
02 “流拍”成北京2018年土地市场的“关键词
据统计，2018年北京土拍市场共出现8宗地块流拍。
中原分析师认为，主要原因在于始楼面价较高，与销售价之间的缝隙比较小，导致土地成本过高，严重挤压利润空间。
具体而言，北京地价一向较高，随着调控政策的不断加码，尤其是金融端的去杠杆，市场资金成本不断走高，导致房企资金面比较紧张。
另一方面，今年北京成交量始终保持在低位运行，反映了市场开始趋于理性，在这个背景下，房企谨慎拿地也在意料之中。
03低溢价率仅为14% 为近5年最低值
中原地产研究中心统计数据显示，2018年全年成交的63宗地块中，平均溢价率只有14%，为近5年的最低值。
业内人士分析，溢价率低的原因主要是所有土地全部限价，而限竞房市场非常惨淡，全面进入卖不完时代。
04 联合拿地成趋势
电建地产拿地超50万方，五大房企拿地超130万方。2018年拿地面积TOP10榜首的为电建地产，成交面积51.07万㎡，其次为中海地产和隆泰，分别为42.54万㎡和39.84万㎡。且中国中铁拿地金额最高，成交金额为213.64亿元，其次为首开集团和中海地产，分别为195.7亿元和181.96亿元。
值得注意的是，全年成交的63宗地块里，其中有23宗地块是多家企业联合体拿下，占比达32.39%。
腾讯智慧房产发现，随着拿地成本的增加，为有效降低拿地成本，合作共赢，诸多房企选择联合开发。联合体拿地的房企，大部分为民营房企抱团拿地；而单独拿地的，则以央企和国企为主。
其中，首开+金地联合体成为2018年北京土拍市场最佳拍档，共联合拿下3宗地块，分别是顺义区后沙峪镇地块、2宗朝阳区崔各庄乡地块，共花费98.4亿。
中原地产首席分析师张大伟表示，联合拿地依然是主流，热点城市拿地已经是联合体时代，几家企业围标将成为主流。
专家预测：在已出让限竞房地块中 70%的地块亏损成定局
张大伟表示，2019年年初将再次出现土地市场供应井喷，2019年1月将有25宗土地出让，合计达17宗住宅土地，其中包括最近挂牌的3宗集体土地共有产权房，预计2019年1月北京土地出让金将超过300亿。
此外，中原地产研究中心统计数据显示，北京累计供应的限竞房土地合计多达86宗，限竞房住宅规划建筑面积高达830万平米。按照7090占大部分计算，北京已经出让成交的土地将形成超过7-8万套限竞房。
张大伟预判，北京已经出让的86宗限竞房项目，70%的地块亏损已成定局。